해소미전세보증금 미반환: 임차권등기부터 반환까지
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 이사 전에 법원에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 지켜야 합니다. 그다음 내용증명, HUG 보증 이행청구, 주택임대차분쟁조정, 지급명령·소송 순으로 반환을 요구합니다.
핵심 정리
| 임차권등기명령 | 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 신청주택임대차보호법 제3조의3제1항 |
|---|---|
| 등기 효과 | 임차권등기 후에는 이사·전출해도 기존 대항력·우선변제권 유지, 비용은 임대인에게 청구 가능주택임대차보호법 제3조의3제5항·제8항 |
| 갱신거절 통지 | 임대인은 만료 6개월~2개월 전, 임차인은 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신주택임대차보호법 제6조제1항 |
| 분쟁조정 | 보증금 반환 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회에서 조정, 신청일부터 60일 이내 처리(30일 연장 가능)주택임대차보호법 제14조, 제23조 |
| 지급명령 | 채무자가 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력민사소송법 제462조, 제470조, 제474조 |
이렇게 해결해요
계약 종료 의사 통지
임대인만료 2개월 전까지 문자·내용증명으로 계약 종료와 보증금 반환을 통지하고 도달 증빙(답장, 수령 확인)을 보관합니다.
기한 계약 만료 2개월 전까지
임차권등기명령 신청
주택 소재지 관할 지방법원(지원·시군법원)만료 후에도 반환되지 않으면 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기사항증명서에 등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 이사·전출합니다.
기한 임대차 종료 후, 이사·전출 전
📞 대법원 전자소송포털 지급명령(독촉) 신청 · 공식 누리집HUG 보증 이행청구(가입자)
주택도시보증공사(HUG)전세보증금반환보증에 가입했다면 임차권등기를 마친 뒤 계약종료 통지 증빙 등을 갖춰 주택도시보증공사에 보증이행을 청구합니다.
📞 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 · 1566-9009 · 공식 누리집분쟁조정 신청
주택임대차분쟁조정위원회보증 미가입이거나 협의가 필요하면 주택 소재지 관할 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원 등)에 서면 또는 구두로 조정을 신청합니다.
📞 주택임대차분쟁조정위원회 · 132 · 공식 누리집지급명령·소송
관할 법원(대한법률구조공단 132 상담)조정이 안 되면 법원에 지급명령이나 보증금반환 소송을 제기해 집행권원을 확보하고 강제집행(경매)으로 회수합니다.
📞 대한법률구조공단 · 132 · 공식 누리집
준비할 자료
- 임대차계약서(확정일자 날인)
- 주민등록초본(전입일자 확인)
- 등기사항전부증명서
- 계약종료 통지 증빙(내용증명, 문자와 답장)
- 보증금 송금내역
- HUG 보증서(가입자)
보증금 반환 요청(내용증명) 펼치기
[보증금 반환 요청 내용증명] 수신: 임대인 ○○○ (주소 ○○○) 발신: 임차인 ○○○ (주소 ○○○, 연락처 ○○○) 목적물: ○○시 ○○구 ○○로 ○○, ○○동 ○○호 1. 본인은 귀하와 ○○○○.○○.○○ 보증금 ○○○원, 기간 ○○○○.○○.○○~○○○○.○○.○○의 임대차계약을 체결하였습니다. 2. 본인은 ○○○○.○○.○○ 계약 종료 의사를 통지하였고, 계약은 ○○○○.○○.○○ 만료됩니다(되었습니다). 3. 만료일에 주택 인도와 동시에 보증금 ○○○원을 아래 계좌로 반환해 주시기 바랍니다. (○○은행 ○○○-○○○) 4. 반환되지 않으면 임차권등기명령, 지급명령 등 법적 절차를 진행하며, 관련 비용과 지연손해금을 청구하겠습니다. ○○○○. ○○. ○○. 발신인 ○○○
어디에 요청하나요
대법원 전자소송포털 지급명령(독촉) 신청
금전 채권을 변론 없이 서면심리만으로 빠르게 받아내도록 법원이 채무자에게 지급을 명령한다.
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증
임대인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 돌려주는 보증(가입 및 보증이행 청구)이다.
주택임대차분쟁조정위원회
보증금·차임 증감, 계약 갱신, 원상복구, 수선 등 주택임대차 분쟁을 조정한다.
대한법률구조공단
무료 법률상담을 하고, 요건을 갖춘 저소득층 등에게 소송대리·형사변호를 지원한다.
인터넷우체국 인터넷 내용증명
어떤 내용의 문서를 언제 누구에게 보냈는지 우체국이 증명해 주는 우편을 온라인으로 보낸다.
주의할 점
임차권등기가 등기부에 기재되기 전에 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
출처
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법
- 주택도시보증공사(HUG) · 전세보증금반환보증 보증이행 청구요건 자가진단
- 국가법령정보센터 · 민사소송법
- 대한법률구조공단 · 전화상담(132)
이 글은 해소미가 공개 법령·공공기관 자료를 바탕으로 정리한 일반 안내이며, 특정인의 실제 사연이나 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.